全国首单文创街区REIT获批受理：景德镇陶溪川13.22亿，文旅存量终于有了资本出口
行业资讯 · 2026年08月30日
13.22亿、出租率96.97%，这组数字为什么硬
下午跟某个做文旅投的朋友聊到，景德镇陶溪川那单REIT，上交所受理了。我第一反应是：文旅资产也能玩证券化？仔细一看材料，还真不是普通酒店那种玩法。
这单叫嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金，8月25号获上交所受理，底层资产是景德镇陶溪川文创街区一期，预计募集13.22亿。最硬的一组数字是出租率——商业出租率96.97%，几乎满租，NOI收益率排在消费类REITs的第一梯队。
96.97%意味着什么？意味着你买了它，每个月收到的租金几乎是确定的，不像酒店，今天满房明天空一半。现金流稳，这才是资本愿意给高估值的原因。
工业遗存改造，凭什么跑赢一堆新建酒店
陶溪川的前身是国营宇宙瓷厂，老厂房更新改造而来。这种工业遗存加文创街区的盘子，和咱们常见的酒店有本质区别：酒店卖的是每晚的房，街区卖的是每天的商铺租金加游客消费。
我翻了下对比。今年七八月份，全国很多酒店还在为入住率发愁，暑期RevPAR同比掉2.8%，豪华型单周甚至跌7%。一边是房子住不满，一边是街区租满租。同样是文旅资产，活法差太远。
更关键的是，文创街区把打卡变成了日常消费。游客来拍照、喝咖啡、买手作，走了一波又一波，不像酒店住一晚就走。复购和停留，撑起了那96.97%。
文旅资产的活法，从“卖身”转向“收租”
前两年行业里聊得最多的是卖资产。惠州国惠大酒店第一次拍1.92亿流拍，第二次1.56亿才成交；宁波东港喜来登3.61亿底价拍出。那是买方市场，业主急着套现离场。
REIT这条路不一样。它不是把资产一次性卖掉，而是把未来几十年的租金现金流，拆成份额卖给大家，自己还留着运营权。业主既拿到了钱，又没丢掉盘子。对地方政府和文旅集团来说，这是盘活存量最体面的一种方式。
比起酒店REIT，文创街区REIT的口径更宽。华住那单安住REIT八月份刚获批，募了12.39亿，底层是广州、上海的几家酒店。陶溪川这单是消费基础设施门类，也给后面更多文旅项目打了个样。
酒店业主该看什么门道
有人问，我是开酒店的，这跟我有什么关系？关系大了。第一，它告诉你，资本市场开始认运营出来的现金流，不是盖出来的大楼。你房子再豪华，入住率上不去，估值得打折。
第二，给存量改造指了条路。很多老酒店位置不错，硬件老了，与其拆了重建，不如想想怎么把公共空间、街区、商业盘活，变成能持续收租的复合体。
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一句话收个尾
文旅行业过去靠重资产、高杠杆、快回本那套，越来越难走通。陶溪川这单REIT受理，更像个信号：能稳定收租、能讲清楚故事的资产，才配得上资本的价钱。真要聊合作，北京酒店预订电话：010-68658887，直接打过去问就行，比在群里到处打听强。