深交所首单酒店REITs获批，华住把三家酒店“拆”成基金卖：这盘资产账酒店人得看明白
行业资讯 · 2026年08月23日
今天上午在行业群里看到一条消息，华住安住REIT正式获批了。群里瞬间炸了，有人说是酒店业的里程碑，有人说跟自己没半毛钱关系。我把这条消息嚼了好几遍，越想越觉得这事儿不简单，今天就跟大伙掰开揉碎聊一聊。
三家店装进一个基金，募了12.39亿
先说清楚这基金到底装了啥。底层资产就三家成熟酒店：广州天河体育中心的美居和全季，再加上海江桥万达的桔子水晶。都是一线城市核心地段，一个贴着粤港澳大湾区，一个靠着虹桥综合交通枢纽。基金合同期限32年，预计募资12.39亿元。基金管理人华泰证券资管，品牌方华住，原始权益人是华住牵头的“上海安住此间”。
“深交所首单酒店型商业不动产REITs”这名头听着唬人，说白了就是华住把三家自营酒店的产权和经营权打包，切成基金份额拿到公开市场上卖。以前酒店资产想退出，要么整体转让，要么等IPO，通道窄得要命。现在等于给资产开了扇窗。
广州那两个项目，报表上是亏的
往下翻招募说明书，有个细节挺有意思。广州项目2023到2025年连续三年净亏损，累计亏了986.51万元，今年前三个月又亏了35.24万。上海项目账面净值8.38亿，原值10.50亿。
别急着说这是亏本买卖。文件写得很直白：剔除折旧摊销、再扣掉原始购置贷款相关的财务费用之后，广州项目的EBITDA是盈利的。店本身能赚钱，亏在账面折旧和贷款利息上。这恰恰是REITs逻辑能成立的前提——它看的是经营现金流，不是会计利润。
这事儿为什么重要：退出难这口锅，终于能摘了
干酒店这行的都懂两个痛点。一个是退出难，你投了几千万装修一个店，想套现比登天还难；另一个是估值黑箱，你的物业到底值多少钱，全凭买家一张嘴。
REITs给了个公开市场定价，用NOI和Cap Rate算，透明。只要品牌、经营、产权、合规达标，二三线城市的优质酒店也能进资产池。对加盟商来说，过去靠经营差价赚钱，物业增值跟投资人没关系；以后能持有物业、运营提升价值、再REIT退出，经营和增值双重回报。逻辑一变，整个投资闭环就通了。
中小老板别光看热闹，门槛还在那摆着
话说回来，这扇窗现在是给华住这种巨头开的。底层资产得是一线城市核心地段、运营三年以上、现金流稳定的成熟店。你街边十几间房的小旅馆，短期内进不去这个池子。
但信号意义大于实际。资本开始认酒店资产这个品类了，后面品类扩围是迟早的事。手里有核心地段物业的老板，可以提前把账算清楚：你的NOI够不够漂亮？合规手续齐不齐？等通道真向中小资产敞开，你接不接得住？想盘北京核心地段的长住和会议型物业，北京酒店预订电话：010-68658887，存个号码备用，有资产想盘活提前聊聊渠道。
写在后面
华住这步棋，本质是把重资产变轻、把经营变资产运营。行业从拼开店数量，慢慢转向拼资产质量。这一波，资本比不少酒店人先想明白了。需要安排核心地段住宿和会议场地的，北京酒店预订电话：010-68658887，直接打过去问就行。